棕土，或称为棕地，指被弃置的工业或商业用地而可以被重复使用的土地。此类土地可能在过往的土地利用中被少量的有害垃圾或其他污染物污染，土地的再次利用变得困难，需要得到适当的清理。
在美国城市规划中，棕地指过去供工商业使用且或许受到低程度污染的用地，经清理后具有重复使用开发可能的土地。故遭到重度污染的土地，例如超级基金清理场，并不完全属于棕地的范畴。“棕土”一词，最早出现2007年6月28日美国国会的一场由东北和中西部联合会（Northeast Midwest Congressional Coalition）主持的听证会中。同样在1992年，第一次与此有关的政策研究在凯霍加县的规划委员会（Cuyahoga County, Ohio）进行。1993年，美国环境保护署选择凯霍加县作为第一个棕土试点项目。
一般来说，棕土位于城市或小镇的工业区，废弃前多为工厂、商业建筑或其他制造污染的土地利用方式。在早期的居民区中也可能存在小块的棕土。例如，许多提供干洗服务的公司或加油站，在土地利用的过程中大大提高了地下污染物的含量。这可能导致该地块在废弃后的数十年以棕土的闲置。
典型的棕土地下污染物有：泄漏的$烃类，有机溶剂，农药，重金属例如铅（包含在油漆、含铅汽油等物质中），三丁基锡，和石棉。通过参考老地图中体现出的早期土地利用情况，人们可以定位潜在的棕土。
在美国，许多创新性的金融手段和环境修复措施被应用到棕土清理工作中。例如，一些环境公司与保险公司联手，承包受损棕土的清理工作，并对一些特定的棕土提供清理保费，来限制土地开发者公开的环境整治成本和污染诉讼。环保公司最初会执行一个广泛的棕土位置调查以确保担保的清理费用是合理的，而他们不会因任何意料之外的事情而紧张。
近些年来在整治受损棕土方面运用的创新技术包括原位热修复（英语：in situ thermal remediation）（in situ thermal remediation）、生物修复（bioremediation）和原位氧化（in situ oxidation）。通常，这些策略都常结合使用或者与其他整治策略如土壤气相抽提（英语：soil vapor extraction）（soil vapor extraction）相结合。在此过程中，土壤相位的蒸气被从土壤中提取并处理，这一过程具有消除土壤和地下水中污染物的作用。一些含有重金属污染物的棕土甚至通过一种叫植物修复（英语：phytoremediation）（phytoremediation）的创新手段所清理，这一手段是随着植物的生长，深根性植物吸收土壤中的金属到植物组织。当吸收到一定程度后，组织中含有重金属污染物的植物将作为一种有危险性的废物被移除和处理。一种更新的整治棕土的技术包括一种铁嵌入有机硅材料的原位注射，这种注射可以产生长久有效的柔软的地下屏障。地下水穿过屏障时，其中的毒素和有机溶剂会在铁的作用下脱氯降解为无毒或低毒物。
一些研究正试图搞清楚棕土能否用来种植庄稼——尤其是用来制造生物燃料的作物。与DaimlerChrysler和NextEnergy公司合作的密歇根州立大学在密歇根州的奥克兰有一处试验站点，该站点曾被工业废弃物污染，而今种植着大豆、玉米、油菜和柳枝稷。目的是为了了解植物是否可以同时达到两个目的;协助修复污染，以及进行生物柴油和/或燃料乙醇的经济生产。
由于城镇周围的未利用地（俗称“绿地”）数量有限，同时也由于老城区亟需重新振兴，美国和欧洲其他国家的棕土再开发技术得到了长足发展。
但在英国和澳洲，棕地的定义并不特别限制受到污染与否和污染的程度。
